السياسة الحكومية تتقدم على السوق الحر وتُصبح القوة الأولى في تشكيل عقارات المنطقة

لم يعد السوق العقاري في المنطقة العربية يسير وفق قوانين العرض والطلب الكلاسيكية وحدها؛ بل باتت السياسة الحكومية هي المحرك الأول والقوة المهيمنة على أسعار العقارات وحجم المعروض وهوية المشترين — وهذا التحول يُعيد رسم قواعد اللعبة من أساسها.

وتُجسّد مصر النموذج الأوضح لهذا التحول، إذ تفرض الدولة على المطورين اشتراطات الإسكان الاجتماعي وتُخصّص أراضيَ ذات قيمة لمشاريع دعم الإسكان، فيما يحتكر الكيانات الحكومية كشركة مدينة مصر وهيئة المجتمعات العمرانية حصصاً واسعة من الأراضي الأكثر جاذبية. والنتيجة أن المطور الخاص لا يتنافس مع منافسين من القطاع ذاته فحسب، بل مع سياسات الدولة وأولوياتها.

وفي المملكة العربية السعودية، تمتلك الحكومة أدوات تأثير استثنائية تشمل تحديد استخدامات الأراضي وإصلاح قوانين التملك وتوجيه تيارات التمويل العقاري عبر صندوق التنمية العقارية. ولا يقتصر دور رؤية 2030 على رسم الخريطة الاستراتيجية، بل تترجمها مراسيم وتعديلات تنظيمية تُقيّد أو تُفتح أسواقاً بعينها بقرار واحد. وقد أثبتت قرارات التملك الأجنبي الأخيرة كيف يمكن لسطر واحد في لائحة أن يُحوّل ديناميكيات الطلب بالكامل.

وتتسلح دبي بمنظومة أدوات لإدارة الطلب تشمل رسوم نقل الملكية وخيارات التأشيرة الذهبية ومتطلبات المطورين ومحافظ ترخيص البناء، بما يجعل الحكومة قادرة على تسخين السوق أو تبريده وفق التوقيت المناسب. وليس التدخل هنا استجابةً لأزمة، بل منهجية مُأسَّسة لصون الاستقرار وجذب رأس المال النوعي في الآن نفسه. وتكشف المقارنة الإقليمية أن من يفهم القرار السياسي ويستبقه يفوق في تميّزه من يقرأ بيانات السوق وحدها.

ماذا تعني هذه المصطلحات؟

- اشتراطات الإسكان الاجتماعي: إلزام المطورين بتخصيص نسبة من مشاريعهم لوحدات بأسعار ميسّرة للمواطنين، عوضاً عن تركيز الربح في الشرائح الفاخرة.

- أدوات إدارة الطلب: آليات حكومية كالرسوم والتأشيرات والاشتراطات التمويلية تُستخدم لتنظيم الإقبال على السوق وتفادي الفقاعات أو الركود.

- صندوق التنمية العقارية: جهة سعودية حكومية تُقدّم قروضاً ودعماً لتمكين المواطنين من شراء المساكن، وتؤثر بحجمها تأثيراً مباشراً في منسوب الطلب على السوق.